資料圖2015年底，劉先生跟買家簽訂買賣合同后，卻稱妻子不同意賣房為由反悔不賣。買家遂狀告劉先生索賠。東莞市第二人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，該

資料圖

2015年底，劉先生跟買家簽訂買賣合同后，卻稱妻子不同意賣房為由反悔不賣。買家遂狀告劉先生索賠。東莞市第二人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，該合同有效，因劉妻不同意賣房無法履行，劉先生仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，判令其賠償買家違約金22萬元及其已付的中介傭金3萬多元。劉先生不服，提起上訴。后東莞市中級人民法院終審維持原判。

丈夫簽字賣房因妻子反對想毀約

2015年底，來自深圳的滕先生經(jīng)東莞某中介公司介紹，去看了東莞市長安鎮(zhèn)一套商品房。當(dāng)時(shí)，業(yè)主劉先生及其妻子都不在家，只有其岳母在家里。滕先生看了比較滿意，決定買下來。

2015年12月9日，滕先生跟業(yè)主劉先生簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，劉先生將其名下一套商品房出售給滕先生，建筑面積86.27平方米，成交價(jià)110萬元。買方應(yīng)向中介公司支付咨詢及中介服務(wù)費(fèi)為成交價(jià)3%即33000元。賣方不能按約定將該物業(yè)售予買方的，應(yīng)須雙倍退還所收定金外，還須賠償成交價(jià)的20%。

簽訂合同后，滕先生向業(yè)主劉先生支付了定金10萬元，向中介公司支付了傭金33000元。

但讓滕先生意外的是，后來劉先生不肯配合辦理后續(xù)手續(xù)。滕先生認(rèn)為，劉先生是因?yàn)榉績r(jià)上漲反悔了。

滕先生遂將劉先生告上法庭，請求繼續(xù)履行案涉房屋買賣合同，劉先生賠償違約金22萬元以及中介傭金33000元等。后法院依法追加中介公司和劉先生的妻子作為第三人參加訴訟。

法庭上，劉先生稱，他并沒有主動(dòng)委托中介賣房，中介人員帶滕先生來看房時(shí)，只有他岳母在家。他聽中介人員說滕先生出的價(jià)錢不錯(cuò)，也沒有問過妻子，就簽了買賣合同，他妻子當(dāng)時(shí)并不知道賣房這事，現(xiàn)在她不同意賣房。他們夫妻感情不錯(cuò)，之所以當(dāng)時(shí)自己同意賣房而沒有告訴妻子，是因?yàn)橄胭u了之后換個(gè)大房，給妻子一個(gè)“驚喜”。劉先生的妻子也出庭稱，自己確實(shí)不知情，她不可能賣這房子。

法院認(rèn)定合同認(rèn)定業(yè)主須賠違約金

滕先生和中介公司都覺得非常意外。他們都說，當(dāng)時(shí)他們是問過劉先生，確認(rèn)他妻子同意賣房的。劉先生的家里人都知道賣房這事情。但對于這一點(diǎn)，他們沒法向法院提交證據(jù)。他們也確認(rèn)，簽合同時(shí)，劉先生的妻子沒有過來現(xiàn)場。

經(jīng)查，案涉商品房系登記在劉先生一人名下，在他與妻子婚姻存續(xù)期間買的。

東莞市第二人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，在沒有證據(jù)表明劉妻明確同意的情況下，作為房屋產(chǎn)權(quán)登記人的劉先生單方出售夫妻共有的房屋，該房屋買賣合同仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。但因劉妻現(xiàn)不同意賣房，該合同客觀上無法繼續(xù)履行，劉先生未能履行合同將案涉房屋出售給買家，已構(gòu)成違約，買家有權(quán)要求劉先生按合同約定支付違約金22萬元。此外，劉先生的違約行為客觀上造成了買家支付的傭金損失，應(yīng)予賠償。由于買家對于定金并無提出訴訟請求，案涉定金可由雙方另行解決。

法院作出一審判決，判令劉先生向買家滕先生支付違約金22萬元、購房傭金33000元，駁回滕先生的其他訴訟請求。

劉先生不服，提起上訴。后東莞市中級人民法院終審維持原判。

【法官說法】

尊重合同約定 違約方應(yīng)付出代價(jià)

本案承辦法官稱，這是在近年房價(jià)上漲的市場環(huán)境下，業(yè)主毀約不賣，導(dǎo)致買家起訴索賠的一則典型案例。

1.為何案涉房屋買賣合同認(rèn)定有效?

案涉房屋買賣合同是否有效，是本案審理的關(guān)鍵。雖然案涉房產(chǎn)為劉先生夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，劉先生沒有完全的處分權(quán)，但夫妻一方在簽訂房屋買賣合同時(shí)是否具有完全處分權(quán)，只對房屋能否順利辦理物權(quán)變更登記產(chǎn)生影響，對于物權(quán)變動(dòng)的引發(fā)原因即買賣合同的生效與否并不產(chǎn)生影響。合同的生效與否，取決于合同的雙方是否具備相應(yīng)民事行為能力，意思表示是否真實(shí)以及合同是否屬于法定的合同無效情形。本案中，買賣雙方均為完全民事行為能力人，雙方簽訂的房屋買賣合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同并不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效的情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，故案涉房屋買賣合同依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，合同當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，案涉房屋買賣合同無效。理由是，案涉房屋為不動(dòng)產(chǎn)，未完成過戶登記手續(xù)，買家不構(gòu)成善意取得的情形。在這種情況下，案涉房屋買賣合同未經(jīng)共有權(quán)利人即業(yè)主妻子的追認(rèn)，為自始無效合同。既然案涉合同自始無效，故買家請求繼續(xù)履行合同沒有依據(jù)，主張的違約金及中介傭金不應(yīng)支持。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。對于民事交易，應(yīng)當(dāng)盡可能尊重民事主體的意思自治，不宜輕易否定民事合同的效力，要使違約行為付出應(yīng)有的代價(jià)。如此，才能有效促進(jìn)培育市場交易中誠實(shí)信用的風(fēng)氣。

2.為何合同有效但法院不支持繼續(xù)履行?

根據(jù)《物權(quán)法》以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》的有關(guān)規(guī)定，在夫妻單方出售夫妻共同的房屋的情況下，買方獲得房屋應(yīng)同時(shí)具備三個(gè)前提條件，即善意購買、支付合理對價(jià)并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。本案中，案涉房屋買賣合同雖依法有效，但 買家并沒有同時(shí)符合上述三個(gè)條件，故合同無法繼續(xù)履行。

劉先生的妻子現(xiàn)明確表示不同意賣房，買家并無證據(jù)證明劉先生簽合同時(shí)已獲其妻子授權(quán)或者事后追認(rèn)，該合同的效力不及于劉妻。因合同的履行必然侵害到劉妻對涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，故對于買家要求劉先生繼續(xù)履行案涉房屋買賣合同的訴訟請求，法院不予支持。

3. 跟有配偶的業(yè)主進(jìn)行二手房交易，應(yīng)當(dāng)注意什么問題?

買家應(yīng)當(dāng)要求該業(yè)主的配偶以書面或者錄像的形式確認(rèn)同意，最好在買賣合同上共同簽字確認(rèn)，免生波折。(全媒體記者 尹金鐘 通訊員 黃彩華)