中新經(jīng)緯8月31日電(薛宇飛)30日，萬科企業(yè)股份有限公司(下稱萬科)發(fā)布

中新經(jīng)緯8月31日電 (薛宇飛)30日，萬科企業(yè)股份有限公司(下稱萬科)發(fā)布了2023年半年度報告。31日上午，萬科董事會主席郁亮，總裁、首席執(zhí)行官祝九勝等一眾高管出席中期業(yè)績推介會。

面對房地產(chǎn)市場變化，郁亮重申以往的觀點(diǎn)，認(rèn)為當(dāng)前市場是“跌過頭了”。對于公司利潤的走低，萬科管理層亦表示存在一定壓力。

留在牌桌

(資料圖片僅供參考)

過往數(shù)年，中國房地產(chǎn)市場變動劇烈，頭部房企的銷售位次可謂是“城頭變幻大王旗”，但是，萬科始終能坐穩(wěn)頭幾把交椅，比如，最早期的“招保萬金”和前幾年的“恒碧萬”。

2023年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2039.4億元人民幣，同比下降5.3%。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，萬科上半年銷售額位于行業(yè)第二位，僅次于保利發(fā)展。

面對行業(yè)變化，郁亮在中期業(yè)績推介會上說：“對于當(dāng)前市場，我用一個詞來形容，就是‘處在焦灼狀態(tài)’。市場低迷已經(jīng)持續(xù)一段時間，市場情緒也受到一定影響，容易出現(xiàn)各種各樣的過度反應(yīng)。目前的市場顯然是跌過頭了?！?/p>

郁亮稱，從中國房屋新開工面積數(shù)據(jù)看，2021年同比下降約11%，2022年同比下降約40%，2023年1-7月份又下降約25%，以2020年為基數(shù)，新開工面積已經(jīng)下降約60%。按照這一下滑速度，2023年全國房屋新開工面積大概6.6億平方米。目前中國城鎮(zhèn)人口約9.2億人，按此計算，人均新增開工面積只有0.7平方米，明顯出現(xiàn)了超跌。

郁亮表示，到2030年，中國的城鎮(zhèn)化率能達(dá)到70%，按照保守估計，中國每年應(yīng)該有10億-12億平方米的新開工面積，才是合理的建設(shè)水平。

過往的業(yè)績會上，郁亮也表達(dá)過相似觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場是“常做常新”。本次業(yè)績會上，他再次表示，在未來，企業(yè)在城市更新、城中村改造、保障房建設(shè)、代建代運(yùn)營等方面仍有機(jī)會。

利潤下滑

在上半年，萬科的業(yè)績也不可避免地出現(xiàn)調(diào)整。2023年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元，同比分別下降2.9%和19.4%。公司解釋，歸屬于上市公司股東的凈利潤下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模下降以及結(jié)算利潤率下降。

顯然，萬科歸母凈利跌幅明顯。對比歷史，據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤為91.24億元，此后半年度的歸母凈利規(guī)模均在百億元以上。也就是說，萬科這一指標(biāo)創(chuàng)下近5年來新低。

半年報顯示，扣除稅金及附加前，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率為19.3%，較2022年同期下降1.5個百分點(diǎn)，扣除稅金及附加后的營業(yè)利潤率14.7%，同比下降1.9個百分點(diǎn)；其中開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率20.3%，扣除稅金及附加后，營業(yè)利潤率為15.3%。

對于業(yè)績下滑，祝九勝表示，目前正處于行業(yè)調(diào)整期，供需格局發(fā)生了變化，公司利潤存在一定壓力。面對新的市場環(huán)境，房企高周轉(zhuǎn)模式已難以為繼，企業(yè)經(jīng)營模式發(fā)生深刻變化，接下來，萬科會繼續(xù)堅定開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的信心。

“我們是農(nóng)民，我們是種地的，相信努力就會有一定成果。長期看，有信心扛得住挑戰(zhàn)，等得到春天?！弊＞艅僬f。

相比于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的下降，今年上半年，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。其中物業(yè)服務(wù)的收入增速為12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入(含非并表項目)增速分別為17.0%、10.6%和7.3%。不過，上述多元業(yè)務(wù)在萬科總營收中的占比仍不高。

經(jīng)營安全

業(yè)績推介會上，萬科管理層多次強(qiáng)調(diào)公司的經(jīng)營安全。祝九勝稱，近幾年萬科有三個重點(diǎn)工作，其中一個就是不斷加強(qiáng)公司安全，提升財務(wù)韌性。

截至上半年末，萬科有息負(fù)債合計3213.6億元，占總資產(chǎn)的比例為19.1%。有息負(fù)債以中長期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債457.0億元，占比為14.2%，較年初下降6.3個百分點(diǎn)；一年以上有息負(fù)債2756.6億元，占比為85.8%。

相較于2022年，該公司有息負(fù)債環(huán)比小幅增加，但一年內(nèi)到期的有息負(fù)債降幅明顯，短期償債壓力減輕。萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華稱，“公司短債占總有息負(fù)債的占比降到了歷史低位。”

分融資對象來看，銀行借款占比為62.4%，應(yīng)付債券占比為23.7%，其他借款占比為13.9%。分境內(nèi)境外來看，境內(nèi)負(fù)債占比80.0%，境外負(fù)債占比20.0%，其中境外負(fù)債占比較年初下降1.9個百分點(diǎn)。人民幣負(fù)債占比80.6%，外幣負(fù)債占比19.4%。韓慧華稱，面對美國加息，萬科主動對境外負(fù)債進(jìn)行了管控，上半年提前償還一些境外債，外債占比控制在20%。

從行業(yè)看，企業(yè)境外融資下滑明顯。韓慧華表示，到目前為止，萬科今年在境外完成約150億元再融資，境外融資處于正常狀態(tài)。2023年下半年，公司沒有到期的境外債，2024年有3筆美元債到期，按當(dāng)前匯率計算，共計約110億元人民幣。在美國加息的背景下，萬科爭取進(jìn)一步降低海外負(fù)債，目前已經(jīng)啟動提前還款的準(zhǔn)備。

不過，截至今年上半年末，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1197.06億元，較2022年末的1344.25億元下降了147.19億元；凈負(fù)債率為49.47%，較2022末的43.61%上升了5.86個百分點(diǎn)。 (更多報道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：魏薇 李中元

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