在基本面修復不及預期的背景下，上半年地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳。薛子徵：目前

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(資料圖)

作者｜汪夢婷

搜狐財經(jīng)《基金佳問》欄目（點擊進入專題）

6月以來，地產(chǎn)板塊逐步走出反彈趨勢，后市走向備受投資者關(guān)注。

搜狐財經(jīng)《基金佳問》欄目，對話各行業(yè)具有影響力的基金經(jīng)理，結(jié)合目前經(jīng)濟形勢，解讀不同行業(yè)細分領(lǐng)域的投資策略，展望各行業(yè)板塊中長期的投資機遇，為投資者講解如何“避雷”挑選有潛力的基金產(chǎn)品。

做客本期《基金佳問》的基金經(jīng)理，是來自東方基金的基金經(jīng)理薛子徵，本期欄目主要討論房地產(chǎn)行業(yè)的投資價值以及未來競爭格局。

薛子徵，16 年證券從業(yè)經(jīng)歷，曾任中宣部政研所研究員、中信基金助理研究員、華夏基金研究員。2009 年 7 月加盟東方基金，曾任權(quán)益投資部房地產(chǎn)、綜合、汽車、國防軍工、機械設備行業(yè)研究員，投資經(jīng)理，現(xiàn)任東方中國紅利混合等基金經(jīng)理。

今年一季度全國樓市明顯復蘇，然而進入二季度卻逐步轉(zhuǎn)弱。在基本面修復不及預期的背景下，上半年地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳。隨著股價持續(xù)下行，部分上市房企退市風險攀升。

進入六月，地產(chǎn)股迎來短暫回暖，市場對新一輪地產(chǎn)市場穩(wěn)定政策出臺預期提升。站在當前的時間點看，地產(chǎn)板塊性價比如何？未來行業(yè)又將走向何方？

薛子徵稱，近期地產(chǎn)股上漲或主要是受預期刺激影響。板塊中期上行持續(xù)性或尚不牢固，一方面利率下調(diào)過后仍需聚焦基本面，但目前基本面仍處于下滑階段；另一方面政策定力較強，市場預期的方向值得肯定，但存在不及預期可能。

他表示，近期退市的企業(yè)大部分其實是因為財務指標不達標具備了退市預期，同時因為股價的連續(xù)下跌提前觸發(fā)了面值退市所致，這種現(xiàn)象的背后其實是時代變遷，國家主導產(chǎn)業(yè)的不斷更迭。

對于未來行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，薛子徵認為，行業(yè)集中度有可能進一步上升，尤其體現(xiàn)在央、國企上。投資上，他看好央國企背景的龍頭房企，其具備估值低、融資順暢的特點，有望受益于未來市場集中度進一步提升；此外物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司也具備較好的未來預期。

以下為訪談全文：

基金佳問：近日地產(chǎn)股經(jīng)歷一波回暖，主要是受什么刺激？板塊中期上行的持續(xù)性如何？

薛子徵：近期地產(chǎn)股上漲或主要是受預期刺激影響，一方面隨著國有大行調(diào)降存款利率，市場對于近期通過下調(diào)LPR降低貸款利率的預期增強，同時行業(yè)基本面數(shù)據(jù)的回落，進一步增強了市場對于行業(yè)政策優(yōu)化的預期。

我們認為板塊中期上行持續(xù)性或尚不牢固，一方面利率下調(diào)過后仍需聚焦基本面，但目前基本面仍處于下滑階段；另一方面政策定力較強，市場預期的方向值得肯定，但存在不及預期可能。

基金佳問：地產(chǎn)圈退市正在上演，6月6日，A股首家退市房企*ST藍光正式摘牌，退市主要出于什么原因？應該如何看待房企退市現(xiàn)象？

薛子徵：退市原因主要是兩種：一種是因為不滿足財務指標，例如出現(xiàn)連續(xù)三年虧損會被交易所強制摘牌退市；第二種是面值退市，如果連續(xù)二十個交易日收盤價低于一元，會被面值退市。

近期退市的企業(yè)大部分其實是因為財務指標不達標具備了退市預期，同時因為股價的連續(xù)下跌提前觸發(fā)了面值退市所致。我們認為這種現(xiàn)象的背后其實是時代變遷，國家主導產(chǎn)業(yè)的不斷更迭。

二十年前中國城市化進程快速推進，居民的住房需求需要大量滿足，房地產(chǎn)行業(yè)替代了九十年代以紡織為代表的輕工業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)；但隨著城鎮(zhèn)化進程減速、人口老齡化來臨，房地產(chǎn)市場趨于飽和，行業(yè)步入黃昏，也在逐漸將支柱產(chǎn)業(yè)的接力棒交給了未來能夠增強我國全球競爭力的高端制造、科創(chuàng)等行業(yè)。

基金佳問：從基本面看，進入二季度房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)弱，4、5月份商品房及二手房銷量環(huán)比持續(xù)走弱，供需兩端表現(xiàn)低迷，主要原因是什么？

薛子徵：年初春節(jié)前后市場出現(xiàn)過一輪小幅回暖，去年四季度疫情導致部分購房需求延后到了今年初釋放，疊加了傳統(tǒng)春節(jié)后的季節(jié)性回暖，以及此前相關(guān)部門也通過多種渠道向市場傳遞出了一線城市或?qū)⒊雠_新的刺激政策的預期，使得尤以一線城市為代表的的高能級城市需求集中爆發(fā)，但此前延后的需求集中進場后，一部分預期落空，也就導致此后市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

以一線城市北京為例，供應端由于本輪市場居民購房多是改善置換，以小換大、遠換近，往往需要先賣后買，就是我們常說的連環(huán)單，這導致了越是遠郊、越是老破小的房子越缺乏購買力，按照某中介公司數(shù)據(jù)看北京目前二手掛牌量達到12萬套以上，其中近一半的房子屬于我們前面所說的難以去化的類型，而近期北京月二手成交已回落至1萬套附近，供應已嚴重大于需求。

總結(jié)原因就是疫情影響下居民資產(chǎn)負債表受損，收入預期下降情況下，買房趨于謹慎，同時房子作為具有投資屬性的不動產(chǎn)，在房價持續(xù)下跌且購房者信心不足的情況下居民傾向于繼續(xù)觀望。

基金佳問：未來房地產(chǎn)行業(yè)會呈現(xiàn)怎樣的競爭格局？銷售市場難以提振，將來是否會繼續(xù)有大批房企倒下甚至面臨退市？

薛子徵：未來行業(yè)集中度將有可能進一步上升，尤其體現(xiàn)在央、國企上，因為其本身持續(xù)經(jīng)營風險相對較小，在融資上將較民企具備更大的優(yōu)勢，從去年以來就可以看到，土地出讓時央、國企拿地比例顯著提升，未來當這些土地轉(zhuǎn)化為可售樓盤時，將可見到銷售集中度大幅上升。

基金佳問：站在目前時點，房地產(chǎn)板塊性價比如何？從投資角度看，哪類房企更具有長期投資價值？在選股邏輯上，應該主要關(guān)注哪些維度？

薛子徵：目前房地產(chǎn)板塊股價處于近年低位，盡管個別房企出險導致退市，但央國企背景的龍頭房企本身具備估值低、融資順暢的特點，也有望受益于未來的市場集中度進一步提升，同時其經(jīng)營穩(wěn)健、分紅率穩(wěn)定，若以長周期視角來看值得重點關(guān)注。

從長周期角度看，除優(yōu)質(zhì)央國企龍頭開發(fā)企業(yè)外，我們認為物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司也都具備較好的商業(yè)模式，首先物業(yè)公司屬于輕資產(chǎn)模式，且其現(xiàn)金流均為預收物業(yè)費款項，正常情況下現(xiàn)金流充沛，同時央國企物業(yè)公司其母公司通常具備持續(xù)擴張開發(fā)面積帶動物業(yè)公司在管面積增長，具備較樂觀的成長性；而商管類公司同樣作為輕資產(chǎn)模式，其行業(yè)壁壘更高，專業(yè)能力要求更強，也有望具備較好的未來預期。