北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖片)

我目前手中有100萬資金，想通過抵押房產再弄到100萬。預算200萬準備購買商鋪。想咨詢您以下幾個問題：1.以長期收租金為主要目的，兼顧一些保值，購買商鋪您覺得劃算嗎？2.200萬預算選擇在北京哪里購買比較合適？我個人傾向于通州，想聽聽您的想法。3.購買商鋪的水深嗎，有哪些避坑秘籍。

A：

1、抵押房產再弄到100萬，這可考慮好。商業地產的風險可比住宅大多了，業內的話是住宅投資是小學生都能玩兒，而商業地產得是大學生級別了，甚至研究生博士都整不明白。這種投資一般建議都是用閑錢，賠了也不傷筋動骨無所謂的，抵押房產，那如果輸了可就是連住宅都要受影響。考慮好，一般不建議這么孤注一擲的，一旦輸了連翻本兒的機會都沒有。

2、如果確定是長期收租那就算合適，商鋪的租金回報率在3-6%，高的能到8%以上呢。兼顧保值說不好，商鋪的投資成功率是二八原則，20%賺錢的，80%靠升值賺不到或賠錢，也就是20%的頭部玩家拿走80%的利潤。

3、商鋪和什么行政區關系不大，只看具體的商圈兒和產品。甭說行政區了，就算是同一個商圈都是“一步差三市”，所以別限定范圍了，只看具體產品吧。

4、我對商鋪不熟了，雖然是從商業地產入行，但整整十年不敢碰了。商鋪當然水深了，否則我還接著炒呢。也沒什么秘籍，投資商鋪就是經驗+運氣，這幾句話講不清楚。

我建議是再考慮一下吧，北京的人均商業面積是2平米，而其他國際大城市的基本都是1.2平米以下，所以北京早就是供大于求了，想投資到租金穩定還能保值的太不容易了。謹慎投資，研究好具體產品再掏錢。

僅供參考。

二

Q:

目前我對象明年有一套豐臺的兩居，我名下無房，這兩年有生孩子計劃，現階段是否有必要賣掉豐臺的房子置換到東西海。想置換，主要是擔心豐臺老小區（交通戶型都不錯，只是沒小區環境）長期持有不保值難出手。但現在屬于高溢價階段，購入學區房，又擔心六七年后學區政策不確定性和出生率下降對學區房價格的影響，所以是否置換希望能聽聽您的意見。

置換的話，您能否推薦比較優質和保值的地段（900w左右）。目前看了東城廣渠門對口文匯的次新兩居、海淀萬壽路對口育英或翠微環境還可以的老小區兩居半、海淀八里莊對口亮甲店小學環境比較差的老小區三居。

A：

1、是否提前準備學區房，一般是不太建議，這兩年入學高峰期正是溢價高的時候，居住的性價比都不算高。過兩年又是入學低谷期了，溢價部分有可能受影響。不過這也看預算了，總價越高的房子溢價相對較低。

豐臺老小區，哪個小區啊？我水平不行猜不著，不敢建議。

2、另外這還是先確定自家適合哪個行政區吧，到目前為止東城和海淀的教育模式還差距較大。這相當于說想替孩子提前準備工作，但體制內和民營大廠的各種情況差距不小，不好放一塊兒考慮。這一看就是剛有個想法兒，別著急，先了解一些再決定。

這些小區我也都猜不著，不過同價位的學區溢價都差不多，一般30%左右，看自己的喜好選吧。按現在的常規建議是虎媽牛娃去海淀，佛母普娃在東城。天牛娃則在哪兒都行，只是海淀有點招更友好，就是壓力也更大。看自己家的情況吧。

僅供參考。

三

Q:

根據個人需求和預算，自己住。現在看上了兩種房型：1.建國門外的建國里小區的一居，40平，84年老公房。2.旁邊的長安六號，70產權，能落戶，能上學，能貸款，沒燃氣，60多平的一居。兩種房子價格都是300多一點。現在糾結，矬子里頭拔將軍，哪個在今后的漲勢行情里會好一點？長安六號是章哥經常說的老公寓嗎？

A：

1、以后的漲勢行情，長安六號以前就沒漲過什么吧？我印象中這里十多年前就是4萬多一平，現在差不多還是這價格吧？60平300萬多點兒，5萬一平。但每年的存款利息就算4%，從2010年到現在都得50%了，這還得說是單利。所以這談不上漲幅吧，反而是跑輸了存款。

當時建國里的應該是2/3萬一平，現在300多萬40平，基本跟隨大盤吧，不算吃虧。就是很老了，如果銀行限貸的話出手不太快。不過總價低，相對影響應該不大。

2、長安六號是公寓形式，但不是老公寓。那指的是當年的豪宅大戶型，定位高端。而這種小公寓是1999年福利分房停止之后才出現的，從一開始的定位就是主打剛需。所以這就是小戶型公寓，也可以說是酒店式，只不過樓上部分是70年的產權而已。

3、以后的行情我不知道，只能說到現在為止，建國門永安里周邊的這些公寓都更適合自住，出租也行，但升值全都很普通。

僅供參考。

四

Q:

我近期想要改善換房，想請教您一下怎么看雙井板塊，后續保值增值能力如何？能跑贏大盤嗎？這個板塊哪個小區推薦呢？天之驕子小區和石韻浩庭您更推薦哪個呢？另外孩子26年上學，是不是可以考慮到25年看看行情再買學區房？還是現在直接置換學區？怕這兩年上學孩子多，現在買學區房買在高點。

A：

1、雙井地段兒挺好的，CBD的后花園，后續能力估計還這樣兒唄，成熟板塊一般都靠慣性。

2、之前跑贏大盤的不多，這里有點兒兩極分化，豪宅更占優勢。比如像廣渠金茂府和富力十號這種就挺明顯，升值超了大盤。其他的基本都是跟隨吧，沒超過也不吃虧，品質好的小區都差不多，選的這倆就是。落后的小區也有，典型的像九龍花園和某些經適房都不是太受追捧，但經濟實惠。

3、這倆小區在我看來沒什么區別，同地段兒的同等小區，還是比較具體的房源吧，條件越宜居的保值越好，至少也流動性強。

4、學區房是否提前買，常規建議是如果資金準備到位了就買，這種時期房子大概率比現金保值。如果需要置換的就不著急，尤其是平級置換不加錢的，到時候再換也不吃虧。

僅供參考。

五

Q:

我單身，明年退休，積蓄和各種補助200萬不到，退休金不高3000多。這點錢能在北京買到哪兒啊？不貸款，就是自住，能保值更好不保的少賠也行，有可能十多年后就給賣了住養老院去。不想去燕郊和外地，只希望在五環內有個棲息之所就行。買房不著急，單位的公租房能住到至少明年。

A：

1、200不到，五環內的豐臺相對多些，主要都在南五環內。但這些房都比較老了，多數都沒電梯，買的時候注意樓層。沿著南五環內看吧，東到舊宮，沿著新宮和義，西到新發地一帶。

2、其實也可以看看近郊吧，大興通州等地，有地鐵不算不方便，這選擇就多了，能買到房齡新點兒或面積大點兒的。

3、這些房一般算不上投資房，但也多數不落后什么，總價低不難賣，房齡略新點兒就算流動性好的，將來賣也不吃虧。其他沒建議了，先看看吧。

僅供參考。

六

Q:

2016年在昌平買的房子，開發商說是70年的，但其實是50年的，而且到現在也沒有房本，請問應該如何維權？建委和房管局都投資了，也有業主去起訴，但到現在都沒結果。開發商一直是躲藏不露面，只說是能拿到大產權房本。

A：

1、拿到70年的產權證嗎？我覺得不可能，土地性質都是規劃好了的，這開發商什么背景啊能更改？真要有這本事就開發住宅去了，能賺大錢，誰會跟公寓較勁啊。

2、既然是管理和司法部門都沒辦法，那我能有什么辦法啊？法院判決退房了沒有？申請執行查找開發商的財產唄。不過估計夠嗆，都7年過去了，什么貓兒膩都弄完了。

3、幫不上忙，最好的結果可能就是拿到公寓的50年房產證，還得說是在項目沒違規的情況下。

僅供參考。

七

Q:

海淀田村的房子怎么樣，周邊有什么規劃嗎？好像很多年了一直看著環境不太好，不知為什么

A：

1、田村的房子，商品房都挺好的，升值不落后，學區不算太熱門也就溢價不算高，居住的性價比也就不低。

2、有什么規劃我沒注意，這種兩區交界一般不太容易成為重點板塊，田村就算挺不錯的了，離核心區近，小區也不錯，所以升值沒落后。

其他的我也不知道為什么，或許是因為海淀的重點以北部為主吧，不愿意提前開發田村而給石景山做貢獻。

僅供參考。

八

Q:

天宮院板塊和興宏雅苑怎么選，資金有限，外地有房，北京純自住加積分落戶，所以算二套首付。請問興宏雅苑可以買嗎？

A：

1、一邊是板塊，一邊是小區，這怎么比較啊？相當于想報志愿，問海淀區和藍翔技校怎么選？沒有對比的標準啊。海淀就算是大學多也得分各種情況，藍翔雖然學歷不高但有實用的專業，所以都是各有優劣吧。

2、簡單說吧，天宮院的商品房可以算自住為主+兼顧保值的，多數都沒落后大盤。就是離市區遠了點兒，傳導的排序靠后，而且租金低點兒。但對于預算不太高的來說也是不錯的選擇，將來產業區如果按規劃發展或許能提供更大支撐。

3、興宏雅苑是共產房，70%的產權吧，標準比例。這種房就是自住為主，確定是只考慮自住+積分就挺合適的。

只是這種產品沒什么投資性，從板塊到品質都不算太強。另外限制也比較多，將來出手的時候需要申請批準，按規定要以核定價格賣給同樣具備資格的家庭，價格估計不會太高，所以更適合長期自住不準備置換的家庭。

4、總之我也不好說怎么選，還是考慮好自己的主要需求吧。

僅供參考。

九

Q:

請問商住公寓未來走勢，2013年買的亦莊君安國際大戶型，到現在十年過去一分沒漲，就是收租金。問了中介了，說掛牌的話至少得半年才賣的出去。那我考慮這次的行情了，如果等我賣出去了行情也結束了，我會不會錯過了整個周期啊？

A：

1、公寓的未來走勢，看政策了。有鼓勵政策就能刺激剛需們入場，沒有的話那就這樣了，都沒什么走勢，就是慢慢兒賣。多大的戶型啊？君安國際我印象中好像都是大戶型似的，上百平米吧，不太好賣。

2、行情倒未必，誰也不敢預測，但以常規來說，一次行情就是一年左右，那如果是從今年初算起，到年底年初的也就差不多了，至少也是后期，所以有可能錯過。但也看著公寓漲不漲唄，如果也跟著漲了呢，那就相當于沒錯過什么。

3、現在賣多少錢啊？3萬左右，一套房300來萬，要說以這品質也不算太貴。這具體的我不懂，問當地中介吧。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！