你有沒有想過，花了你一輩子積蓄買的那套房子到底能住多久?毫無社會經(jīng)驗的人會說70年，因為我國商品房的合同寫的就是70年。有一定社會經(jīng)歷的人會說50年，因為他們清楚，以目前中國商品房的房屋質(zhì)量和建筑結(jié)構(gòu)，能住50年就絕對是遠(yuǎn)超預(yù)期，而真正有過刻骨銘心慘痛經(jīng)歷的人，他們則會十分悲觀地告訴你，一套房子在住了十到15年之后，你就會面臨換房的危機了。

為什么呢?今天，我將為你揭秘高層住宅背后的困境，并告訴你規(guī)避危機的出路在哪里。如果你出過國，去過很多國家，你就會突然發(fā)現(xiàn)，像中國這種超高樓層的小區(qū)集群，在國外很少能看見。當(dāng)然了，我并不是說國外沒有高樓，國外也有很多高樓，像美國紐約和日本東京這樣的超級城市，無論是城市規(guī)模還是摩天大樓數(shù)目都不遜色于中國的北上廣深。但和我們不一樣的是，他們的高樓大多是辦公樓和商業(yè)大廈，很少有我們這種由30多層住宅組成的集群小區(qū)。本來高層住宅也沒什么不好，但中國的情況實在是太特殊了。我列舉一組數(shù)據(jù)你就清楚了，美國是世界上發(fā)展速度最快的發(fā)達(dá)國家，它的gdp總量達(dá)到十萬億美元，也花了整整31年，而中國呢?只花了14年，不到美國一半兒的時間。一個國家gdp總量如果在增長，那么極大概率其物價水平也會跟隨上漲。

20年前中國很多城市五毛錢就能吃一頓早餐，現(xiàn)在五塊錢你都吃不舒坦，這是大家都能親自感受到的事情。既然如此，那全中國的物價都在漲，高層小區(qū)的物業(yè)費能不能漲呢?答案是真的挺不容易的。 20年前，深圳比較早的那批商品小區(qū)，每個月的物業(yè)費一到兩塊錢，在當(dāng)時人均工資不到3000塊的時代，這已經(jīng)算是比較高的物業(yè)費了。有了物業(yè)資金，就可以去請大品牌的物業(yè)公司，讓他們?yōu)榫用裉峁┝己玫木幼》?wù)，畢竟你雖然買的是房子，在小區(qū)的綠化，安保，電梯，休閑娛樂設(shè)施你也都要考慮。 20年前，每個月一到兩塊錢每平的物業(yè)費能請到很好的物業(yè)公司，但隨著時間的流逝，貨幣的不斷貶值，這點物業(yè)費就有點不夠看了。面對這種情況，一般呢只有兩條出路，一，大幅上調(diào)物業(yè)費，請大牌物業(yè)公司二，繼續(xù)維持物業(yè)費，請的物業(yè)公司層次越來越低。很遺憾，在中國絕大多數(shù)小區(qū)最終走的都是第二條路，由于大量業(yè)主拒絕物業(yè)費的上漲，所以只能不斷降低物業(yè)公司的層次。這就是為什么網(wǎng)上會流傳這樣的段子，買房的時候，安保是退伍軍人，英姿颯爽，住了幾年后，安保就變成了中年大叔，十年之后，安保就成了白發(fā)大爺，你從旁邊路過都不敢吱聲，生怕嚇出他的心臟病。

而且不只是安保，物業(yè)公司層次的降低帶來的影響是全方位的，比如說綠化，雜草化，裸土化，狗屎堆積變成停車位，還有暖氣溫度不達(dá)標(biāo)，樓道公共空間被占用堵塞，門禁形同虛設(shè)，垃圾堆積成山，電梯頻繁事故，總之就是你的居住環(huán)境會不斷降低，直到有一天提到了你的心理承受底線，你下定決心要解決這個問題，但悲哀的是，即便你下定決心要解決問題，你最終可能也只找到了兩條出路，一，開業(yè)主大會，換物業(yè)公司二，換房子。而第一條路在中國成功的案例寥寥無幾，因為一個小區(qū)隨便就有個1000戶，2000戶人。如果你想要動用公共維修基金修電梯或者換掉物業(yè)公司，那需要成立業(yè)委會，而成立業(yè)委會則需要成功召集由一半業(yè)主參加的業(yè)主大會，且業(yè)委會成立后還需要2/3的業(yè)主同意才能達(dá)成共同決策。歷史經(jīng)驗告訴我們，一件事情涉及的人越多，就越難達(dá)成共同意見。當(dāng)你滿懷希望地游說你的鄰居們時，你就會發(fā)現(xiàn)，世界之大無奇不有，有懶得操心的，有不在意綠化和狗屎的，有閉門不開的，有就是不愿意漲物業(yè)費的。總之，極大概率你連召集一半的業(yè)主這種基本條件都無法實現(xiàn)，更別提后面的一起商議了。所以，高層住宅小區(qū)一旦住的時間超過了十到15年，整體居住環(huán)境就會急速惡化，有錢人直接選擇換房子，沒錢換房的人就只能被迫捏著鼻子住下來，最終小聚就變成了大家調(diào)侃的貧民窟。那面對這種狀況，難道我們就毫無辦法嗎?當(dāng)然不是。要避免小區(qū)環(huán)境的不斷惡化，目前至少有四條出路。第一條出路，直接棚改拆遷，這是最簡單直接的方案，老小區(qū)全部推平，原地再建一個新小區(qū)，按照戶數(shù)面積重新分配房子。但這個方案目前存在問題，隨著中國房價的不斷走高和樓層的不斷增加，棚改拆遷的成本正在呈幾何倍數(shù)增加，再過幾年，恐怕國家也拆不起了。第

二條出路，老舊小區(qū)改造。由國家財政補貼，對小區(qū)的綠化，墻體結(jié)構(gòu)，供暖，電梯設(shè)備進行集中維修更換。這個方案目前看來呢也存在問題。比如說一棟樓是八層，需要加裝一部電梯，住在七樓八樓的人肯定開心，但住在一樓，二樓的人就無所謂了。如果你要他出一部分錢，那他必然會反對，最終阻力重重，導(dǎo)致不了了之。第三條出路，賣房的時候就設(shè)定高物業(yè)費。目前很多開發(fā)商已經(jīng)考慮到了通脹的因素了，深圳部分樓盤的物業(yè)費高達(dá)10元每平，即便未來貨幣貶值，如此高昂的物業(yè)費也能支撐很長一段時間。

第四條出路由政府介入小區(qū)管理。小區(qū)的管理之所以臟亂，差，物業(yè)費上漲方案之所以無法通過，都是因為缺乏一個權(quán)威的組織進行協(xié)調(diào)。如果我們把物業(yè)費劃為政府財政，由政府派出人員對小區(qū)進行管理，花的每一筆錢都公開透明，這樣就算未來貨幣貶值，物業(yè)費不夠用，所有業(yè)主也能心里有數(shù)，能最大程度地化解物業(yè)費合理上漲的阻力，這可能是比較適合我國國情的一個思路。現(xiàn)在我國的城市化率已經(jīng)接近了70%，絕大多數(shù)中國人都住在這樣的高層小區(qū)里，這并不是一個小問題。