粵港澳大灣區(qū)指由香港、澳門兩個特別行政區(qū)和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州九市組成的城市群，是繼美國紐約灣區(qū)、美國舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后，世界第四大灣區(qū)，是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。

2017年3月5日召開的十二屆全國人大五次會議上，政府強調(diào)，要推動內(nèi)地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮港澳獨特優(yōu)勢，提升在國家經(jīng)濟發(fā)展和對外開放中的地位與功能。

2017年7月1日，《深化粵港澳合作推進大灣區(qū)建設框架協(xié)議》正式簽署。按照協(xié)議，粵港澳三地將在中央有關部門支持下，完善創(chuàng)新合作機制，促進互利共贏合作關系，共同將粵港澳大灣區(qū)建設成為更具活力的經(jīng)濟區(qū)、宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈和內(nèi)地與港澳深度合作的示范區(qū)，打造國際一流灣區(qū)和世界級城市群。

在專家看來，港澳因素以及粵港澳的合作對于廣東的改革開放與經(jīng)濟發(fā)展具有全局意義。過去的發(fā)展經(jīng)驗表明，它是撬動廣東開放和改革的一個杠桿，也是加快經(jīng)濟發(fā)展的助推器。在經(jīng)濟發(fā)展新階段的今天，它可以成為推進廣東改革開放的一個支點，促進廣東發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的契機。

大灣區(qū)城市群的提出，被視為是包括港澳在內(nèi)的珠三角城市融合發(fā)展的升級版，從過去三十多年前店后廠的經(jīng)貿(mào)格局，升級成為先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)有機融合最重要的示范區(qū);從區(qū)域經(jīng)濟合作，上升到全方位對外開放的國家戰(zhàn)略;這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機遇，也賦予了新使命。同時，一個充滿活力的大灣區(qū)將持續(xù)吸引投資、孕育本土企業(yè)并推動穩(wěn)健的房地產(chǎn)需求增長，從而推動長期資產(chǎn)價值升值。

土地供應：普遍土地資源有限住宅供應不足

站在全國戰(zhàn)略高地的粵港澳大灣區(qū)，包括生產(chǎn)、服務、生活都將得到極大提升。而作為三者載體的房地產(chǎn)市場，將是持續(xù)動力源、前景可期。然而，經(jīng)過10余年城市高速擴張，城市再進一步拓展的空間有限。

按照國際慣例，一個地區(qū)土地開發(fā)強度的警戒線為30%，珠三角9市中，有4個城市土地開發(fā)強度超過30%，其中：深圳、東莞超過45%，珠海、佛山在35%左右。廣州、中山開發(fā)強度亦逐漸逼近30%。

相關城市的土地資源局限，在一級土地市場上表現(xiàn)為珠三角土地成交面積逐年下降，近兩年趨勢尤其明顯。珠三角9市商住用地成交面積由2014年上半年的2183萬平方米下降至2017年上半年的1631萬平方米(建筑面積)。

其中：廣州、珠海、佛山、東莞呈顯著下降趨勢，深圳、中山近年只有零星供應。肇慶、惠州、江門三個城市土地資源仍有增量空間，2016年后吸引購地資金快速進入。

此外，珠三角重點城市普遍“土地成本高企”，以廣州為例，2016年后土地獲取價格基本達到周邊在售樓盤價格80%以上。2017年后，廣州、佛山等城市繼續(xù)加強調(diào)控，相繼實施“競自持”出讓，然而房企拿地成本普遍不低。

土地市場供應不足，繼而影響一手住宅銷售和二手交易市場。2016年以來，珠三角重點城市二級市場均處“供不應求”狀態(tài)，商品住宅庫存持續(xù)下降，珠三角重點城市住宅可售貨量不足是普遍現(xiàn)象。由于中心城區(qū)土地資源極度緊張，三個城市的一手成交均以“外圍郊區(qū)”為絕對主力。從2017年合富研究院監(jiān)測的市場成交數(shù)據(jù)看，廣州、深圳、珠海“中心城區(qū)”一手成交占比分別只有7%、19%、32%。當前，廣州、深圳、珠海三個核心城市已全部進入“存量房時代”。三個城市“一手：二手”占比分別為“46：54”、“29：71”、“47：53”。

產(chǎn)業(yè)與交通：促進區(qū)域市場價值的最關鍵因素

影響區(qū)域市場價值的因素多種多樣，包括公共配套、自然資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通連接、土地供應、市場供求、客戶構成、政府調(diào)控等各個方面。而如果從更為宏觀的角度入手，對不同區(qū)域的市場價值進行橫向比較，則很容易發(fā)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)”與“交通”是影響區(qū)域市場價值的最關鍵因素。

珠三角城市以“世界工廠”聞名，普遍產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，但不同區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)類型及發(fā)展階段差異，產(chǎn)業(yè)效能不盡相同。從粵港澳大灣區(qū)城市不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)效能對比，不難看出：城市內(nèi)部第三產(chǎn)業(yè)，尤其是金融、商貿(mào)、現(xiàn)代服務業(yè)水平更高、或高新產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應更強的區(qū)域，其產(chǎn)業(yè)效能顯著高于城市其它區(qū)域。

從交通方面看，粵港澳大灣區(qū)各城普遍路網(wǎng)完善，軌道交通及跨海橋梁是未來發(fā)展重點。珠三角城市現(xiàn)有地鐵通達的區(qū)域，廣州、深圳兩大都會城市地鐵網(wǎng)絡覆蓋最為完善，佛山、東莞亦有部分區(qū)域?qū)崿F(xiàn)地鐵連通。2018年內(nèi)，廣州的地鐵網(wǎng)絡將快速延伸至增城、花都、從化三個遠郊區(qū)域。橋梁方面，港珠澳大橋是近年最為重大的跨區(qū)域橋梁工程，于2017年底實現(xiàn)貫通，伴隨相關工程逐步落實，珠海市場于近年快速發(fā)展。

通過與現(xiàn)狀區(qū)域市場價格比對，不難發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與交通兩大因素對區(qū)域價值的影響：產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高、交通覆蓋完善的區(qū)域，其市場價值高于其他區(qū)域;同一交通輻射圈層內(nèi)產(chǎn)業(yè)水平更高的區(qū)域，其市場價值亦相對更高。

價值機遇：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和交通一體化加速推進

珠三角城市歷來對社會投資的吸聚能力強，廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山6個重點城市2016年投資密度在6000萬元/平方公里以上。而近10年肇慶、江門、惠州投資增長規(guī)模超過400%。

粵港澳大灣區(qū)是“一帶一路”倡議最重要的關鍵節(jié)點之一，珠三角“世界工廠”之名響譽全球。但從現(xiàn)狀水平看，珠三角九市與國際發(fā)達城市(包括香港、澳門)相較，在經(jīng)濟效能(人均/地均GDP)、生產(chǎn)服務能力(第三產(chǎn)業(yè)/生產(chǎn)性服務業(yè)占比)等方面仍有相當差距，這些差距是未來城市經(jīng)濟發(fā)展的主要空間所在。

目前，粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型正在快速推進。承接“中國制造2025”“新一代智能發(fā)展規(guī)劃”“人民幣國際化”等系列國家政策利好，智能化、通信技術、專用設備是主攻方向。核心城市廣州、深圳、珠海除第二產(chǎn)業(yè)外，正持續(xù)加強金融、商貿(mào)及航運服務集聚功能，其他各城產(chǎn)業(yè)發(fā)展則彼此各有側(cè)重。

珠三角城市雖然實力強大，但以往普遍各自發(fā)展，從現(xiàn)實角度看，區(qū)域經(jīng)濟尚未真正融合。粵港澳大灣區(qū)整體能力發(fā)揮，需要以“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”及“城市分工”為基礎，預計這兩個方面是未來政府主力推導的方向。包括對城市交通、配套資源、產(chǎn)業(yè)分工等各方面的“能力整合”措施有望快速啟動。

同時，粵港澳大灣區(qū)“交通協(xié)同”正在快速推進。某種程度上看，“交通協(xié)同”進度顯著領先于“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”。當前廣州、深圳、佛山、東莞四個城市已有地鐵運行，廣佛地鐵實現(xiàn)無縫連接。

未來各城交通骨架繼續(xù)延伸，多個城市地鐵網(wǎng)絡從無到有，各城市地鐵“相互握手”。城際軌道、高速路網(wǎng)等建設亦在持續(xù)加快。交通協(xié)同能力提升，將帶動城市間經(jīng)濟融合水平快速提高，各地資源、配套及產(chǎn)業(yè)運作在交通一體化推動下實現(xiàn)更充分的共享。