去年4月就簽好買賣合同了，現(xiàn)在還沒(méi)有辦好按揭。市民邱先生直言當(dāng)初的購(gòu)房熱情都給耗盡了。隨著信貸環(huán)境的緊收，利率上浮、放款排隊(duì)已成惠

“去年4月就簽好買賣合同了，現(xiàn)在還沒(méi)有辦好按揭。”市民邱先生直言當(dāng)初的購(gòu)房熱情都給耗盡了。隨著信貸環(huán)境的緊收，利率上浮、放款排隊(duì)已成惠州樓市常態(tài)。同時(shí)，銷售市場(chǎng)也悄然生變。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)金融端的壓力及企業(yè)回款的壓力，一改前期市場(chǎng)常見(jiàn)的捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)等違規(guī)情況，開(kāi)始在價(jià)格上表現(xiàn)出松動(dòng)。在恒大地產(chǎn)率先推出全線產(chǎn)品8.2折優(yōu)惠后，中海地產(chǎn)、卓越蔚藍(lán)海岸等企業(yè)項(xiàng)目也相繼推出不同程度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

“企業(yè)的優(yōu)惠策略一方面是為加速回款，另一方面也是為了迅速占位，搶奪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)先機(jī)。”業(yè)內(nèi)一專家介紹，隨著第一季度市場(chǎng)步入尾聲，接下來(lái)，潛在的新房產(chǎn)品供應(yīng)將陸續(xù)得到兌現(xiàn)。

據(jù)官方監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在4月份，惠州將迎來(lái)年內(nèi)首個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)小高峰，全市新房總供給量將接近1.2萬(wàn)套左右。

上述專家介紹，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的持續(xù)增加，結(jié)合市場(chǎng)的信貸局面和供應(yīng)表現(xiàn)，惠州樓市在后續(xù)發(fā)展中將有很大概率出現(xiàn)分異：一方面信貸成本增加、還貸壓力增大將使得購(gòu)房市民更加謹(jǐn)慎和猶豫;另一方面增多的市場(chǎng)供應(yīng)又將拓展市民選擇空間，更加理性地作出購(gòu)房選擇。

金融環(huán)境緊收，銷售量同比滑落

“現(xiàn)在大家都在等銀行的額度，能爭(zhēng)取一點(diǎn)是一點(diǎn)，盡量減輕季度結(jié)算的壓力。”在記者近日走訪時(shí)，海倫堡、新力、佳兆業(yè)等多家地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，馬上要進(jìn)入4月份，還有大量的按揭款積壓著，壓力很大。

“年初松、年底緊”，往年金融市場(chǎng)這一放貸慣例在今年初顯然失效了。信貸環(huán)境緊收已成為目前企業(yè)面臨的最大難題。“支助企業(yè)發(fā)展的開(kāi)發(fā)貸款很早就基本停了，現(xiàn)在問(wèn)題最大的是按揭貸款放不出來(lái)，房子賣完了也無(wú)法完成回款。”該企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

不單是開(kāi)發(fā)商層面受到限制，具體到單個(gè)的購(gòu)房市民同樣面臨難題。

早于2016年4月份就與水口富盈公館項(xiàng)目簽訂商品房買賣合同的邱先生介紹，自己的征信記錄、收入證明等都沒(méi)問(wèn)題，但直到現(xiàn)在也未能完成按揭貸款審批。“當(dāng)初買房的熱情全部都給消耗沒(méi)了，現(xiàn)在利率上浮了這么多，真的不想買了。”

事實(shí)上，利率上浮在今年第一季度已成為常態(tài)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，惠州的房貸利率幾乎全線上浮，二手房交易貸款業(yè)務(wù)則已被多家銀行關(guān)停。據(jù)當(dāng)前最新信息，惠州當(dāng)前執(zhí)行的首套房貸利率均在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%—30%左右，二套房貸利率上浮幅度則將達(dá)到30%—40%不等。

房貸利率的普遍上浮切實(shí)制約著市場(chǎng)交易。在今年前兩月惠城仲愷僅交易3024套新建商品房基礎(chǔ)上，3月1日至29日也僅交易1328套，第一季度新房銷售量?jī)H為4352套房，環(huán)比下滑近四成?；蓐?yáng)大亞灣市場(chǎng)表現(xiàn)同樣如此，單季度僅為5000套出頭。另在惠東、龍門縣級(jí)市場(chǎng)則更是出現(xiàn)了交易“真空期”。

“新房銷售環(huán)比下滑是正常的，每年第一季度里的各種節(jié)假日都是傳統(tǒng)的銷售淡季，最主要原因是市場(chǎng)信心的下降。”惠博沿江路某大型樓盤(pán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，盡管現(xiàn)在看房的客戶量也比較樂(lè)觀，但很明顯感覺(jué)到客戶猶豫情緒在增加。信貸成本增多、還貸壓力增大對(duì)于客戶的影響是致命的。

“那么多企業(yè)扎堆來(lái)惠州，尤其是在北站高鐵新城區(qū)域范圍，接下來(lái)，樓市將要推出的大量供應(yīng)就像是一把懸在頭上的‘刀’。”該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示。

多企業(yè)推促銷優(yōu)惠加速回款

記者注意到，金融市場(chǎng)緊收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在2017年下半年已露端倪。在今年1月份召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，多家房地產(chǎn)企業(yè)代表就表達(dá)出希望金融市場(chǎng)加大對(duì)行業(yè)支持的需求。

彼時(shí)，市金融工作局副局長(zhǎng)李莉介紹，該局對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的支持是持續(xù)的，在2017年，惠州貸款余額4012億元，其中在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款余額就達(dá)到了2367億元，個(gè)人住房按揭貸款方面也達(dá)到2067億元，這也意味著在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款額度占比規(guī)模達(dá)到了六成左右。這也意味著惠州金融市場(chǎng)的放貸額度并未發(fā)生變化，樓市現(xiàn)有局面更多源于交易需求的變化。

“沒(méi)有刻意緊收或者開(kāi)閘，再結(jié)合房產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)熱度局面，這無(wú)疑意味著市場(chǎng)目前所面臨的金融局面將持續(xù)。”在走訪中，一家商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

面對(duì)這一行情，市場(chǎng)如何發(fā)展?記者梳理發(fā)現(xiàn)，對(duì)比前期市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)的捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)等違規(guī)行為，部分企業(yè)開(kāi)始在價(jià)格上進(jìn)行調(diào)整。

率先采取優(yōu)惠舉措的是恒大地產(chǎn)，該集團(tuán)在春節(jié)前后對(duì)全線產(chǎn)品推出8.2折優(yōu)惠。值得注意的是，價(jià)格優(yōu)惠的直接結(jié)果就是帶來(lái)全線產(chǎn)品的快速成交，在克爾瑞統(tǒng)計(jì)的2018年前兩個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企數(shù)據(jù)中，該集團(tuán)以1066.6億元的權(quán)益金額牢牢占據(jù)榜首。

除恒大地產(chǎn)，近階段密集推售新房的中海地產(chǎn)旗下的水岸城、凱旋城也均推出提前認(rèn)籌的開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠，其中車位的銷售最高可實(shí)現(xiàn)3.2萬(wàn)元的優(yōu)惠。大亞灣的卓越蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目則針對(duì)一次性付款客戶推出9.2折的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

“新力也針對(duì)信貸環(huán)境的變化做了多套應(yīng)對(duì)舉措，提供不同的優(yōu)惠給不同首付比例的客戶是一個(gè)方向。”當(dāng)前在惠州實(shí)現(xiàn)10多個(gè)項(xiàng)目布局的新力地產(chǎn)惠灣區(qū)域營(yíng)銷總經(jīng)理余海洋也表示，結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)推出適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠舉措吸引客戶，從而實(shí)現(xiàn)資金的加速流動(dòng)，有效縮短回款周期。

二季度市場(chǎng)供應(yīng)量將大幅加大

“市場(chǎng)優(yōu)惠還只是小范圍的，更多的做法是按照首付的比例安排選房的先后次序。”行業(yè)某匿名的資深觀察人士就指出，一方面要加速資金回籠讓客戶提高首付比例，另一方面又因?yàn)橛凶銐虻目蛻粜枨笞龌A(chǔ)，但企業(yè)的類似行為實(shí)際上就是“挑客”。

該觀察人士認(rèn)為，市場(chǎng)出現(xiàn)類似局面的根源還是由于供需關(guān)系的不平衡，從整體上來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)仍處在過(guò)去兩年的供不應(yīng)求表現(xiàn)中，企業(yè)推售房源數(shù)量有限，市民置業(yè)需求表現(xiàn)積極。據(jù)市場(chǎng)層面的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去的一季度就屬于市場(chǎng)供應(yīng)的冷淡期。

然而，隨著市場(chǎng)即將進(jìn)入二季度周期，市場(chǎng)供需的局面將有望迎來(lái)改變。年初，惠州中原統(tǒng)計(jì)稱2018年市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將達(dá)到2600萬(wàn)平方米，一度引起各方關(guān)注，而4月份則將迎來(lái)首個(gè)入市高峰期。

據(jù)官方數(shù)據(jù)發(fā)布平臺(tái)惠民之家監(jiān)測(cè)，在惠城仲愷市場(chǎng)，4月份預(yù)計(jì)將出現(xiàn)24個(gè)樓盤(pán)推貨入市，除海倫堡熙岸、中交香頌花園、麗日湖逸家園等多個(gè)全新項(xiàng)目將推貨入市，新力城、碧桂園瓏譽(yù)、中洲天御等多個(gè)樓盤(pán)也都將推出新批次產(chǎn)品，總計(jì)房源數(shù)量規(guī)模將超過(guò)5000余套。

另在其他縣區(qū)市場(chǎng)，記者監(jiān)測(cè)相關(guān)區(qū)房管預(yù)售證公示平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，在惠陽(yáng)大亞灣、博羅惠東等縣區(qū)也有接近30個(gè)項(xiàng)目在3月份領(lǐng)取新批次預(yù)售許可證，房源數(shù)量也將接近7000套左右。其中，惠陽(yáng)大亞灣就有4141套，博羅和惠東分別為2001套、788套，龍門縣域則暫無(wú)新房產(chǎn)品推出。這也意味著在全市范圍內(nèi)新房源規(guī)模將突破萬(wàn)套，接近1.2萬(wàn)套。

“企業(yè)是可以自行控制工程進(jìn)度和推貨節(jié)奏，但是現(xiàn)在很多情況下都是延無(wú)可延了。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，在過(guò)去的一年時(shí)間里，城市限價(jià)銷售，對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)都在盡可能地放慢工期，等待市場(chǎng)調(diào)控放開(kāi)，但現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)控的指向已經(jīng)足夠明確，企業(yè)也無(wú)法繼續(xù)積壓推遲供應(yīng)了。

業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者謹(jǐn)慎入市

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)分析，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模較大，信貸環(huán)境緊收，繼續(xù)將產(chǎn)品積壓減緩銷售實(shí)際上屬于一種內(nèi)部的庫(kù)存消耗。而且新產(chǎn)品增多也必將帶來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)加快入市也是為更好地?fù)屨际袌?chǎng)先機(jī)。

“銀行貸不出款，購(gòu)房人信貸成本增加，入市變得謹(jǐn)慎和猶豫，進(jìn)而帶來(lái)市場(chǎng)交易的滑落。”惠州樓市獨(dú)立評(píng)論人、六聯(lián)地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)余鶴皋直言，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境像極了2013年年底到2014年年初的局面。

他指出，唯一有區(qū)別的是，彼時(shí)的市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的剛性調(diào)控舉措，單純?cè)从诮鹑诙说木o收。而當(dāng)前的市場(chǎng)則面臨著常態(tài)化的剛性調(diào)控機(jī)制。

據(jù)年初房地產(chǎn)工作座談會(huì)議明確的住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)，未來(lái)三年將陸續(xù)推出不少于8000套的租賃房源供應(yīng)，進(jìn)一步拓寬市民的住房需求選擇，結(jié)合目前已經(jīng)掛牌成立了首家國(guó)有租房租賃企業(yè)，以及市域住房租賃辦法的明確，該項(xiàng)工作有望在下半年快速發(fā)展。

該舉措被廣泛認(rèn)為將成為市民安居的一項(xiàng)兜底保障。類似于公共租賃住房對(duì)于中低收入家庭的保障，租賃住房將有效完善支付能力有限的剛性住房需求群體，規(guī)避該部分市民需求跟風(fēng)入市，恐慌置業(yè)，推動(dòng)市場(chǎng)需求不斷理性化。

“信貸緊收局面的持續(xù)還將逐步影響到購(gòu)房者的入市信心。”余鶴皋直言此前的市場(chǎng)就是如此，購(gòu)房成本支出增多，而同時(shí)住房需求又有了入市置業(yè)之外的途徑得以滿足，購(gòu)房將不再是唯一選擇，市民作出置業(yè)選擇將會(huì)變得更加謹(jǐn)慎和猶豫，從而避免扎堆入市。

與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也表示出對(duì)惠州城市長(zhǎng)效利好發(fā)展的認(rèn)同。他介紹，樓市交易量出現(xiàn)階段性滑落是很正常的，但結(jié)合惠州城市的發(fā)展?jié)摿桶購(gòu)?qiáng)企業(yè)布局的局面，市場(chǎng)抵抗下行風(fēng)險(xiǎn)的能力正在增強(qiáng)，樓市階段性地“冷”下來(lái)對(duì)于行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展其實(shí)是有利的。