從去年3月樓市調(diào)控升級后，二手房交易也隨之直線下滑，中介關店、經(jīng)紀人離職屢見不鮮。時隔8個月，二手房交易量終于有所抬頭，中介經(jīng)紀人又開始忙碌地穿梭于各個小區(qū)之間。

北京青年報記者近日走訪了多個中介門店后發(fā)現(xiàn)，歲末年初之際，在部分業(yè)主急需換房、降價到位的基礎上，以小換大、以舊換新的購房需求開始入市。不僅如此，打壓陰陽合同導致交易稅費增加的預期，也讓不少購房人提前了入市時間，進一步促成了北京二手房市場交易量的回暖。在成交回暖的同時，北京二手房成交價格進一步走低。根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計，2017年12月份北京二手房的成交參考均價為59680元/平方米，這也是2017年里，成交均價首次跌回5萬元時代。

北京二手房成交價重回“5萬元時代”

北京二手房連跌8個月后，市場開始集中出現(xiàn)接盤者。北青報記者注意到，尤其是到了周末，小區(qū)里帶著客戶穿插的電動車明顯增多。有經(jīng)紀人告訴記者，從2017年12月份開始，購房客戶咨詢量明顯增加，帶看量也集中上漲，簽約量更是過去幾個月都難以達到的。

“現(xiàn)在無論是新景家園還是馬路對面的國瑞城，崇文門附近的2000年以后的二手房價格大部分都在每平方米8萬元-10萬元之間。”上周末，北青報記者在走訪城區(qū)二手房市場時，崇文門附近的中介人士表示，在2017年4月份之前，這些房源曾一度漲至每平方米12萬元，最高的成交紀錄甚至突破了13萬元。但現(xiàn)在，即便是有崇文小學等學區(qū)加持，成交價格還是滑落了2-3萬元/平方米。

以新景家園為例，在2017年房價高點時，成交價格一度超過12萬元/平方米。12月份時，多套房成交價降至9.5萬元/平方米左右。總價600萬出頭就能買到一套滿五年且唯一的學區(qū)房一居，并且還能改成小兩居。

不僅是城區(qū)內(nèi)，五環(huán)外的降價更加明顯。

已經(jīng)成為副中心的通州區(qū)，二手房價格也出現(xiàn)了明顯下降。新華聯(lián)運河灣由于位處通州核心區(qū)，又緊鄰運河，能看到運河景色，一直都是通州比較受關注的社區(qū)。“現(xiàn)在運河灣成交的價格基本在5.8萬元左右。”1月20日，北青報記者在走訪通州二手房市場時，中介經(jīng)紀人直言，新華聯(lián)運河灣在2017年房價高點時，成交價格超過了7萬元/平方米，如今已經(jīng)下降了1萬多。

“最近房價還在走下坡路，但交易量明顯回暖了。”中介人士向北青報記者直言。歲末年初，不少業(yè)主急于用錢，會降價銷售。

以轉(zhuǎn)手速度慢的別墅為例，降價更加明顯。通州楓露皇苑一套獨棟別墅以1200萬元掛了半年多都無人問津，最近業(yè)主則表示，出價1050萬元就可以談，單價4.6萬元/平方米。“很多大戶型的別墅，總價要降200萬元-300萬元才能賣出去。”中介經(jīng)紀人向北青報記者如是表示。

鏈家網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示了二手房價格的一路走低。數(shù)據(jù)顯示，2017年7月份北京二手房掛牌價為69444元/平方米，參考成交均價為63600元/平方米，之后半年一路下滑。至2017年12月底，全市掛牌價降至66122元/平方米，參考成交均價為59680元/平方米。值得注意的是，這是2017年以來，參考成交均價首次低于6萬元/平方米。并且降價趨勢在進入2018年后仍在繼續(xù)，北京二手房成交均價再次重回5萬元時代。

成交量回暖 單月有望再破萬套

事實上，價格下降后，壓抑了許久的購房需求開始冒頭。在北青報記者實地觀察后發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)一度沉寂的中介門店，自2017年11月份開始有所活躍，到12月份時，有些小區(qū)中介帶人看房的現(xiàn)象明顯增多。

不僅如此，12月份北京住建委還公示了以嚴厲打擊陰陽合同為核心的二手房新政策。這意味著一旦實施該政策，被認為是行業(yè)潛規(guī)則的陰陽合同將成為歷史，二手房交易稅費有可能大幅增加。這也刺激了剛需或者換房需求的購房人加緊入市，希望趕在新政策出臺前實現(xiàn)網(wǎng)簽。

繼2017年12月北京二手房成交量重回單月萬套之后，今年1月份的交易量也很可能突破萬套。

北京市住建委的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計：近期，工作日的二手房網(wǎng)簽量普遍超過了400套：15號成交445套、16號成交436套、17號成交440套、18號成交465套、19號成交572套。本周一和本周二的成交量也分別是494套和542套，7個工作日平均成交484套二手房，以1月份23個工作日計算，單月成交可能超過1.1萬套，再次破萬。

“現(xiàn)在有些業(yè)主觀望了半年多，看到調(diào)控政策并未放松，市場預期仍在走低，因此甘愿降價賣房，報價變得越發(fā)理性，成交意愿也更強烈。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，二手房市場網(wǎng)簽量的增加，與購房需求的持續(xù)回歸，理性釋放密不可分。在政策相對穩(wěn)定，未來樓市預期穩(wěn)定的前提下，二手房價格回落導致的購房需求回歸還將持續(xù)，預計未來北京二手房交易量還將持續(xù)小幅增加。

穩(wěn)中有降是大概率

不過，雖然成交重回單月萬套，但從2017年的整體成交看，二手房的“發(fā)燒”階段已經(jīng)結束。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為136237套，環(huán)比2016年全年下降了50%，在2009年到2017年之間僅高于2011年及2014年，排在近九年倒數(shù)第三位。

另外，在去桿杠的影響下，二手房的成交回暖幅度依舊有限。數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國的新增住房貸款大概不到4萬億，但是2016年的時候卻是接近6萬億，所以杠桿率的增速已經(jīng)在下降。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，如今使用貸款買房的人在減少，貸款率也在下降。2017年北京平均買房貸款的比率只有35%，100萬的房子平均貸款35萬，已經(jīng)比較低了，往后還會繼續(xù)低。因為隨著貸款額度的緊張，使得放款變慢審查加嚴的趨勢在2018年以及未來時間里都會繼續(xù)。

北青報記者從各家銀行了解到，進入1月后，各家銀行的放款速度相比去年年底有所提升，但無論是房貸或抵押貸款，銀行的審核條件仍然趨嚴，對套數(shù)審查及資質(zhì)認定把控相當嚴謹，所以購房人在申請貸款后，獲得批貸的概率和以往相比有所下滑。

鑒于此，多位中介人士向北青報記者表示，預計2018年，北京二手房市場交易量將有所回暖，但全年預計不會超過15萬套。至于房價，“穩(wěn)中有降”將是大概率事件。