安徽省金寨縣將生態宜居與宅基地制度改革等相結合，探索出“美麗鄉村+”新模式。

新華社記者 陶 明攝

浙江省義烏市律師協會20 余名黨員志愿者，針對農村宅基地等問題開展送法進村活動。

龔獻明攝(人民視覺)

浙江省諸暨市對農民擁有的閑置宅基地實施復墾并驗收后，向其發放“地票”。

駱少華 鐘勤奮攝(人民視覺)

四川省仁壽縣大化鎮水利村通過深化農村產權改革，盤活農民宅基地，將昔日貧困村建設成幸福美麗新村。

潘建勇攝(人民視覺)

今年50歲的羅先生在安徽合肥經商多年。出生于農村的他，老了之后想回農村住。羅先生想知道，他可不可以去農村買房或租房。

山東青島的段女士到城里打工3年了，半年前，她所在的村子周圍建起了產業園，有家企業想將段女士閑置的房子租下來，改造成員工宿舍。可是段女士聽說，農村宅基地出租有限制。

一直以來，圍繞農村宅基地的各種討論與疑問不曾間斷。近日，政府的制度創新，為很多疑問給出了答案。

1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上表示，中國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。

中國國土資源經濟研究院環境經濟研究室主任余振國在接受本報采訪時表示，宅基地“三權分置”對于打好脫貧攻堅戰、落實鄉村振興戰略、穩定房地產市場等都將發揮良好的推動作用。

農村租房更有譜了

宅基地“三權分置”后，羅先生可以放心到農村租房了。

宅基地“三權分置”后，宅基地所有權歸村集體，資格權歸農戶，使用權可以放活。中國農業大學農業經濟系教授李秉龍向本報表示，宅基地“三權分置”最關鍵的是“放活使用權”，這樣一來，農戶就可以將宅基地有規劃地投入市場。

事實上，由于農村房屋的租金低廉，目前城里人在城郊村、城中村租賃村民房屋居住的情況不在少數。余振國表示，“適度放活宅基地使用權”意味著宅基地的使用權可以進行規范流轉，“去農村租房”這個事更有保障了。

適度放活宅基地使用權，實際上激活了城市人去鄉村利用宅基地發展的機會。中國國際經濟交流中心副總經濟師徐洪才認為，城市人參與到對宅基地的利用中，輔助規劃宅基地建設，可以達到城市資本融入鄉村建設的目的，這有利于打開新的創新空間，有利于鄉村振興戰略的實現。

但即使宅基地“三權分置”后，羅先生到農村買房的想法還是難以實現。

國土資源部副部長趙龍曾表示，宅基地是農村集體的基本福利制度，國家嚴格限制宅基地在非集體經濟成員之間流動，按照法律和登記規則，城市居民購買農村宅基地是拿不到合法產權的。

因此，在全國國土資源工作會議上，姜大明強調，“城里人到農村買宅基地的口子不能開。”

“城里人不可以到農村買宅基地，但是，農村人可以買，這個農村人可以是本村集體的，也可以是外村集體的。”中國農業大學農民問題研究所所長朱啟臻說。

跟羅先生一樣，浙江杭州的胡女士退休后也想回農村住。對于去農村租房，胡女士提出了自己的疑問：“我交了租金，有了對宅基地的使用權，那我可以改造房子嗎?”

對于這個問題，李秉龍認為，“現實中，宅基地與房屋是緊密聯系在一起的，兩者無法分離。城市居民通過合法渠道獲得一定期限的宅基地使用權，但是從現行政策來看，在宅基地上建造房屋需要經過審批、符合政府設定的規范才行。”

在全國國土資源工作會議上，姜大明也指出，按規劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能破，要嚴格禁止下鄉利用宅基地建設別墅大院、私人會館等。

農民收入更有根了

事實上，宅基地制度改革一直在進行，目前，全國已有33個試點縣(市、區)。2017年11月20日，十九屆中央全面深化改革領導小組第一次會議強調，拓展宅基地制度改革試點范圍。

作為全國農村土地制度改革試點地區之一，浙江義烏從2015年起率先探索農村宅基地的“三權分置”，從宅基地“取得置換、抵押擔保、產權明晰、入市轉讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個方面創新，激活農村“沉睡”的資源。

“三權分置”給農民帶來哪些好處?義烏市國土資源局副局長張黎明分析說，“原來宅基地只有所有權和使用權，現在派生出資格權。比如說，36平方米的宅基地，土地所有權依然是屬于集體的，但是36平方米的資格是屬于農民的。這個資格取得之后，農民就可以用使用權去抵押，或者有限期轉讓。這樣既保障了農民的居住權利，也實現了宅基地的財產屬性。”

“以前宅基地的使用權主要是用來住。但現在城鄉結構發生了變化，很多農民進城了，他們也要盤活自己的資源存量，增加財產性收入。”徐洪才表示，放活宅基地的使用權，既能盤活存量土地資源，改變農村空心化現象，又能增加農民的收入。

放活宅基地使用權，將給農村帶來又一次發展契機。

在義烏城郊的農村，有大量的淘寶店、批發商需要租住宅基地、民房用于日常運營。農民依靠出租房屋收取租金，增加了不少收入。據調查，普通農戶的房子，一年的租金差不多有20萬元。

北京大興區也是宅基地制度改革試點地區。當地村民建造房屋，城里人租借下來，專門用于農家樂住宿、鄉村旅游的經營。城里人通過在城市里宣傳、做導游等形式，幫助村民吸引更多游客，獲得收益。

海南文昌同樣是試點地區。當地政府全面支持發展“共享農莊”，輔助村民脫貧。游客與村民一同種植、采摘。宅基地農房轉變成為客房，不少旅游從業者來到村里輔助打造“精品民宿”。根據規劃，未來，海南每個市縣都將試點建設2個至3個“共享農莊”，至2020年建成1000個。

近日召開的國務院常務會議還特別提出了允許利用宅基地建設生產用房，創辦小型加工項目，推動返鄉人員創新創業。由此可見，未來，宅基地使用權將更有靈活度。

農民住房更有價了

長久以來，根據物權法、擔保法規定，集體所有的宅基地使用權不得抵押。受制于這些限制，農民遇到困難時沒法用宅基地和房子向銀行抵押貸款，只能“腆著臉”地找擔保人。

“擔保人可不好做，如果對方不誠信，擔保人就得擔責!”浙江建德大同鎮三村黨總支書記應雪文向本報表示，村民們不太愿意做擔保人，寧愿雙方打個欠條。所以，不少農民想做點生意，可是籌不到錢。

2015年，全國59個試點縣(市、區)被納為“農民住房財產權(含宅基地使用權)抵押貸款試點”，這意味著試點地區暫時放開對宅基地使用權不得抵押的限制。義烏再次被納為試點。

在義烏的試點中，農村宅基地可以同城鎮房子一樣進行抵押。

季建中是第一個“吃螃蟹”的人。農民住房財產權抵押貸款的試點政策出臺后，義烏北苑街道黃楊梅村農民季建中將自家的宅基地和一套四層半的樓房作為抵押物，向銀行申請了30萬元貸款，年利率還比擔保貸款低了不少。最重要的是，“再也不用求爺爺告奶奶了!”季建中說。

不過，農民在抵押貸款之前，還有一步要走，那就是完成宅基地的確權登記。

“農村宅基地和農房納入不動產統一登記以后，拿到不動產證，農房就可以流轉，辦抵押了。”義烏市相關負責人介紹說。據悉，截至2017年底，義烏已頒發農房不動產證2萬多本。

“前段時間，我把宅基地賣給了隔壁村。”義烏市后宅街道前傅村村民傅先生說，以前宅基地只能在同村流轉，而且當時農村的房也沒有證，村民們就只簽個協議，沒有法律效應?，F在“三權分置”政策試點實行后，宅基地的使用權“活”了，流轉范圍也“廣”了，從本村到跨村，再擴大至全市農村，宅基地的價值也跟著水漲船高。

專家表示，宅基地的使用權放活固然給農民帶來很多好處，但作為農民唯一的不動產，放活過程中仍要保持謹慎。

“宅基地的所有權是村集體的，但房子是農民的私有財產。如果農民抵押了宅基地，還不上貸款，房子就可能被收走。”李秉龍說。

對此，義烏在試點過程中對宅基地抵押貸款政策做了很多規范。比如，農民在申請宅基地抵押貸款之前，要以書面的形式，征詢村集體的同意，并且保證擁有不少于人均15平方米的居所。除了事前預防，在事后處置環節上，義烏還成立了農村宅基地風險基金會，如果發生了違約現象，抵押物先由基金會接盤，給農民兩年的緩沖期。兩年后有條件贖回，農戶優先贖回，如果沒有能力贖回，再進行公開處置。