住宅租賃市場于多年前起步，但無論分散式公寓還是集中式公寓，多徘徊于存量房市場，由經(jīng)紀機構和創(chuàng)業(yè)類公司投資運營。2017年，住宅租賃市場格局有了重大變化，全國性知名房企開始以自持運營的模式布局長租公寓，且在新建住宅市場中大規(guī)模投資。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)稱之為”長租公寓元年”。這一年，長租公寓業(yè)務像蓄水池一樣，吸納了各路資本流入。近日，鏈家旗下長租公寓品牌自如獲得A輪融資40億元，估值高達200億元，吸納了華平投資、紅杉資本和騰訊3家機構領投，融創(chuàng)中國等跟投。

資本青睞之外，是開發(fā)商的規(guī)模化布局欲望。據(jù)記者了解，龍湖集團、萬科和碧桂園等龍頭房企也高調布局長租公寓業(yè)務，龍湖更是將其列為主航道業(yè)務之一，力爭行業(yè)前三的地位。規(guī)模化擴張的背后，則是企業(yè)謀求利潤的考量。

搶食住宅租賃萬億元蛋糕

事實上，最近三年的中央經(jīng)濟工作會議上，均提及租賃市場。2017年的表態(tài)為：要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

政策端的支持，給長租公寓的發(fā)展打開了窗口;需求端的高天花板，則讓長租公寓規(guī)模化擴張和高現(xiàn)金流回報有持續(xù)性的增長空間。

事實上，有業(yè)內人士曾向《證券日報》記者直言，在增量市場中，上市房企市值超過1萬億元。但按目前的市場空間估算，整體房地產(chǎn)服務市場約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現(xiàn)千億元市值的公司。而到2027年，我國租賃市場規(guī)模將達5萬億元，可見資產(chǎn)管理市場整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。

巨量市場規(guī)模的驅動下，國企、開發(fā)商、房屋中介、酒店和創(chuàng)業(yè)類四類投資主體開始搶奪這一市場的蛋糕。

截至2017年底，中介機構代表鏈家長租公寓品牌自如進入了九個一、二線城市，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計服務120萬租客(自如客)，管理資產(chǎn)價值超過6000億元。作為首批布局長租公寓且首個將其作為戰(zhàn)略級業(yè)務的開發(fā)商代表龍湖集團，其長租公寓品牌“冠寓”已布局全國17個一、二線城市，已開業(yè)門店共計50家，開業(yè)房間超過1.5萬間，涉及14個城市，其中成渝門店出租率95%以上，杭州門店開業(yè)即滿租。在北京市場，酒仙橋冠寓開業(yè)12周，出租率達到96%，刷新北京長租公寓市場成績。至2020年，冠寓將達成規(guī)模行業(yè)前三，20億元營收的目標。

據(jù)龍湖方面表示，“冠寓”主打高品質產(chǎn)品線，根據(jù)不同硬件和服務配比，推出松果、豆豆和核桃三大產(chǎn)品線，切入細分市場，滿足不同租住人群需求。另外，在龍湖管理層看來，有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務等多項業(yè)務的聯(lián)動融合，才能更好吸納租賃需求。2017年，龍湖推出標準化、豐富的社群活動以及實踐Cityhub理念的松果系列，與所在城市的龍湖商業(yè)、聯(lián)合辦公等充分聯(lián)動。2018年，冠寓將上線核桃和豆豆系列產(chǎn)品。

拋開專注于以細節(jié)制勝的產(chǎn)品設計和精準的客群定位的龍湖集團等開發(fā)商，在當下租售比較低的市場中，單店或小體量鋪開遠不如規(guī)模化發(fā)展盈利能力更強，這則需要資本的助力。

資本助力規(guī)模化擴張

近年來，長租公寓領域頗有漸洳“風口”之境，資本流入規(guī)模大漲。到了2017年，歷經(jīng)淘汰之后，有些創(chuàng)業(yè)企業(yè)的長租公寓上了“陣亡名單”，資本對其較為理性。但資金規(guī)模更大的資本市場融資大門卻正在向房企的長租公寓業(yè)務打開，類證券化資本和專項債券等資金開始涌入。

2017年10月11日，國內首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”，額度為2.7億元，利率5.3%;10月23日，國內首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲批，保利地產(chǎn)發(fā)行，額度為50億元;12月11日，銀行間市場首單長租公寓ABN發(fā)布，招商蛇口與建設銀行共同推出200億元的“飛馳-建融招商長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)(ABN);12月28日，全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地，龍湖集團獲批50億元租賃債。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤向記者表示，機構投資者和銀行積極投身租賃市場，加大對長租公寓企業(yè)的投資，銀行為企業(yè)和租戶提供融資和租賃金融服務等，這些新興力量的加入將帶動住房租賃市場的加速發(fā)展以及推動行業(yè)對長租公寓盈利模式的探索。

更重要的是，隨著政府繼續(xù)加大對住宅租賃市場的政策支持，未來會有更多開發(fā)商布局長租公寓市場，以擴大規(guī)模搶占市場份額。長租公寓運營商的多元化將為住宅租賃市場帶來更多活力，促使物業(yè)及服務品質提升。